Existem “imobiliárias” e empresas de “consultoria imobiliária”. Embora pareçam similares, não são a mesma coisa.
Imobiliárias tradicionais oferecem um importante serviço de intermediação, muitas com equipes altamente profissionais. Empresas de Consultoria Imobiliária oferecem, além de intermediação, um serviço mais aprofundado e analítico, comumente associado às empresas de porte internacional com presença no Brasil.
Ambas se complementam e cooperam.
A Ocupantes é uma empresa focada no nicho de Consultoria Imobiliária Corporativa, comumente chamado de Tenant Rep ou Occupier Rep. Nossos sócios vieram de empresas internacionais e detém ampla experiência.
Porém, dentre as imobiliárias, existem as Imobiliárias com “I” maiúsculo e as imobiliárias que, francamente, fazem um desserviço à profissão. Essa é uma crítica que pode gerar uma reação negativa, contudo, é necessária. A mera busca de um imóvel já nos leva a essa conclusão ao vermos os anúncios imobiliários nas grandes plataformas de classificados.
Como identificar oportunidades sérias
Imagine que sua empresa quer um escritório, um terreno, uma fazenda, uma área de compensação ambiental, ou mesmo um apartamento para diretores visitantes de outros países.
Se você der um “Google”, seus primeiros resultados podem ser as páginas de classificados, como o Viva Real, Zap Imóveis, OLX (todas agora parte do grupo OLX), além do Imovelweb. Até mesmo o Mercado Livre, marketplace de produtos variados, tem imóveis anunciados.
Exemplo 1:
Vamos fazer uma experiência – uma busca de “escritório alugar Moema”. No print abaixo aparecem os primeiros resultados (ignorando os patrocinados).
Veja que o resultado no Viva Real cita 2.199 resultados, número significativo, não? Porém, se entrarmos no Banco de Dados da Ocupantes, que é constantemente atualizado, e realizarmos uma pesquisa do número de escritórios disponíveis em Moema (esticando um pouco para Indianópolis e Ibirapuera), o resultado é de 433 conjuntos disponíveis, em 65 edifícios.
Mesmo assumindo uma margem de erro por conta de diferentes definições de região, por que a gritante diferença? As respostas são:
- Imobiliárias anunciam o mesmo imóvel mais de uma vez;
- Mais de uma imobiliária anuncia o mesmo imóvel, pois os proprietários não dão exclusividade;
- Muitos anúncios são feitos SEM AUTORIZAÇÃO do proprietário, e imobiliárias até copiam informações e fotos de outros anúncios ou sites;
- Anúncios ultrapassados não são retirados do ar, muitas vezes de propósito, para gerar cliques;
- Imobiliárias/corretores PESCAM clientes com anúncios falsos, repetidos ou copiados.
Um funcionário desavisado vai acreditar que pesquisar o imóvel certo será fichinha: “Olha quanta coisa tem!”. Mas ele estaria errado.
Exemplo 2:
Tivemos recentemente de pesquisar por uma pequena área mobiliada. Eis abaixo o resultado, 994 opções entre a Vila Olímpia e a Chácara Santo Antônio.
Ao debruçar sobre esse vasto número de opções, tivemos o mesmo problema que descrito anteriormente, ou seja, a imensa maioria dos anúncios são repetições de opções que não existem. Na prática, somente DUAS alternativas anunciadas eram reais. Em nosso banco de dados, temos 7 alternativas.
Veja só o que ocorre:
- Se você ligar para um desses anúncios, e encontrar o corretor responsável, muitas vezes ele precisará “verificar se o imóvel ainda está disponível”. Na forma em que fui treinado, isso seria um absurdo. O responsável pelo imóvel precisa saber exatamente o que ele tem disponível, e ter todas as respostas na mão. Só que, na prática, você pode esperar dias, pois ele vai ou tentar ainda descobrir quem é o proprietário, ou vai tentar descobrir quem é a imobiliária que tem contato com o proprietário. Às vezes isso resulta em uma fila de imobiliárias;
- Nessa busca em Moema, vemos que até mesmo a página de uma grande imobiliária gerou o resultado de aproximadamente 2.000 conjuntos disponíveis. Nem mesmo dentro de casa fazem uma limpa;
- O preço frequentemente está errado. Algumas imobiliárias mantém o preço abaixo do preço oficial, para que o resultado da pesquisa coloque seu anúncio acima dos demais. Depois ele avisa que o preço aumentou;
- Você acaba tratando com um corretor que não sabe ler uma planta ou ignora a importância da regularidade documental de um imóvel.
No mundo ideal, as plataformas de anúncios teriam um mecanismo de verificação. Por exemplo: que o proprietário tenha um cadastro que o permitisse “aprovar” um anúncio de seu conjunto com um mero clique, ou que a imobiliária forneça a carta de exclusividade como comprovante. Ou, mais simplesmente, o corretor ter de clicar um botão informando se tem ou não tem exclusividade.
Infelizmente, isso não vai acontecer, pois reduziria as receitas das plataformas. Quem sabe o CRECI poderia lançar mão de um esforço para reduzir essa bagunça.
Mais ideal, ainda, seria que os proprietários entendessem a importância de dar exclusividade para uma só imobiliária, e que dessem um “chega pra lá” nas imobiliárias que tentem furar a exclusividade – dez anúncios para o mesmo imóvel, nenhum com o endereço, só gera desespero em quem busca.
Exclusividade multiplicaria em muito o empenho do corretor em tentar alugar seu espaço. Dessa forma, quem detém a exclusividade pode anunciar com segurança. Impossível não é, pois isso já ocorre em outros países.
Anunciar no sistema CoStar nos EUA requer ter um termo de exclusividade, inclusive na maioria dos estados é exigido que o corretor tenha a exclusividade para anunciar o imóvel.
Qual a solução para quem busca um escritório?
Bom, para imóveis de porte corporativo, o ideal é: (a) pesquisar as páginas das Consultorias Imobiliárias, ou (b) contratar um serviço de Tenant Representation que consiga navegar esse universo e tenham um banco de dados detalhado.
Para buscas de conjuntinhos, normalmente quem tem interesse é um profissional liberal que quer algo perto de casa. Então, daí a sugestão é visitar os prédios próximos, conversar com a recepção, ou ligar para o telefone na placa autorizada na frente do prédio, se tiver.
Para quem busca uma casa, passeie de carro, e só telefone para uma das imobiliárias com boa presença local e placa na frente do prédio, pois estas geralmente (mas nem sempre) são aprovadas pelos proprietários.
CÓDIGO DE ÉTICA – trechos relevantes (https://www.crecisp.gov.br/Files/notify/71f27005-77ce-47fb-8d10-3c2365681464_codigoeticaci.pdf)
Art. 3° – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
…
V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;
Art. 4º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos…
…
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
Art. 6º – É vedado ao Corretor de Imóveis:
…
…
III – promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
…
VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
…
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII – anunciar capciosamente;
XVIII – reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
…
