Desde o 2º trimestre de 2020 (logo depois do início da pandemia de Covid-19), a cidade de São Paulo começou a registrar uma alta nas devoluções de escritórios em edifícios Corporativos Classe A+ (absorção negativa). E seguiu assim durante cinco trimestres consecutivos (do 2º Tri/2020 até o 3º Tri/2021), conforme mostra o gráfico abaixo:
Nestes cinco trimestres consecutivos, a absorção líquida negativa totalizou quase 221 mil m².
Com isso, algumas empresas aproveitaram a oportunidade surgida no setor para se relocalizarem para esses espaços “prontos” (mobiliados). Alguns deles sequer haviam sido divulgados no mercado ainda (espaço sombra).
Essa prática de mudança para escritórios mobiliados, e já com benfeitorias instaladas, vem se tornando cada vez mais comum no mercado imobiliário corporativo. Isso ocorre porque as empresas nacionais e multinacionais têm optado por modelos de escritório menores e com um custo-benefício mais interessante.
Elas acabam ganhando com a utilização do modelo híbrido (escritório+home-office) e espaços mais colaborativos. Dessa forma, o modelo de layout das empresas ganha mais padronização, facilitando a mudança de uma empresa para outra com poucas necessidades de adequação.
Outro fator importante que motivou as empresas a buscarem por espaços “prontos” foi o aumento considerável do valor de materiais de construção, superior a 33% desde o 2º trimestre de 2020. Esse aumento pode ser conferido no quadro abaixo, do Índice Nacional de Custo da Construção da Fundação Getúlio Vargas (INCC-DI (FGV)).
Segundo Rafael Peccin (Sócio Fundador da OPM) há ainda produtos específicos usados na implantação de escritórios corporativos, que chegaram a quase 100% de aumento neste período.
Esse reajuste no preço fez com que novas locações em edifícios entregues de forma recente e sem acabamento como forro, piso elevado, ar condicionado (Core & Shell), ficassem menos atrativas devido ao alto valor de Capital Expenditure (CAPEX). Com isso, o novo inquilino teria de desembolsar esse custo logo no início do contrato de locação.
Peccin ainda afirma que desde o 3º trimestre de 2020, o custo de obras para as empresas que desejam ocupar edifícios corporativos entregues em Core & Shell subiu aproximadamente 30%. Com esse aumento para as empresas, o custo médio aumentou para R$3.500/m² para as obras internas de implantação de um escritório corporativo.
Para as obras de adaptação em escritórios que já foram ocupados e que possuem piso elevado, forro, luminárias, equipamentos de combate a incêndio e sistema de ar condicionado instalados (Warm Shell), as empresas investem em média R$2.850/m².
Já para as empresas que conseguem identificar um escritório “pronto”, o investimento é em média de R$ 800/m². É notória a diferença.
Houve alguns casos em que a Ocupantes gerenciou transações nas quais o cliente teve de trocar somente a comunicação visual do antigo locatário e pagar um valor simbólico pelo mobiliário do antigo inquilino.
A quantidade de espaços devolvidos “prontos” diminuiu após o fim da pandemia, mas ainda há uma movimentação considerável que pode ser aproveitada. Essa oportunidade de mudança para escritórios “prontos” tem gerado economia de até 77% para as empresas no custo da obra de adaptação.
Todavia, esse tipo de transação não é um processo simples e os espaços sombra não são fáceis de se identificar. Eles ficam por pouco tempo disponíveis no mercado e precisam ser desmobilizados e entregues ao proprietário nas condições iniciais da locação, antes da data final da locação notificada.
Desta forma, é imprescindível ter uma empresa de consultoria especializada no atendimento de empresas ocupantes para que tais oportunidades possam ser identificadas e negociadas em tempo.
A Ocupantes já conduziu várias locações desse tipo e tem a expertise necessária para essa negociação de três pontas. Como única empresa brasileira 100% Tenant Rep (que representa somente os locatários), detemos informações de empresas que têm a intenção de mudar até mesmo antes de o próprio proprietário do imóvel ter conhecimento disso. Isso facilita a busca pelas opções que estão mais próximas da demanda do cliente.
Douglas Faioli | Diretor Imobiliário
Diretor de Serviços Imobiliários Corporativos na Ocupantes, atende clientes de diversos segmentos, auxiliando nos processos de desmobilização, expansão, relocalização e renovação de ativos. Experiência com empresas nacionais e multinacionais.
Morou 10 anos na Inglaterra e trabalhou como Intérprete de Inglês/Português. Formado em Inglês pelo Colégio de North Devon na Inglaterra e em Real Estate pela Laureate International University.
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