A história da consultoria imobiliária no Brasil: A contribuição britânica no setor de real estate

Talvez muitos não saibam, mas, antes da influência global americana, existia a influência global britânica, que, além de atuar nas áreas de loteamento (Companhia City, por exemplo), ferrovias, engenharia, financeiro e futebol, destacou-se também na área de consultoria imobiliária. Os efeitos disso se refletem até hoje em como empresas como a Ocupantes prestam serviços de consultoria imobiliária.

Meio século atrás, duas grandes empresas britânicas do setor despontavam globalmente: a Richard Ellis, com origens que remontam a 1773, e a Jones Lang Wootton, de 1783. Antigas, não é mesmo? Uma era sempre seguida pela outra. Nosso sócio e CEO, Bruce Lorimer, iniciou sua carreira na Richard Ellis, atual CBRE, e eu trabalhei na Jones Lang Wootton, atual JLL.

A presença global dessas empresas tinha como objetivo atender clientes corporativos de maneira padronizada em países que ainda não haviam alcançado os mesmos padrões do Reino Unido.

Elas estabeleceram forte presença em locais como Austrália, Japão, Hong Kong (e, posteriormente, China), Oriente Médio, além de diversos países asiáticos e Europa. Eventualmente, tornaram-se consultoras para investidores e incorporadoras nesses países.

Vale ressaltar a abordagem de “consultoria” dessas empresas, que buscavam se diferenciar de corretores imobiliários tradicionais. Exatamente por isso ofereciam uma prática mais aprofundada e participativa ao orientar os clientes.

Para isso, recrutavam profissionais com formação universitária nas áreas de engenharia, avaliação, gerenciamento imobiliário, finanças e administração. 

A Inglaterra foi um dos primeiros países a oferecer cursos universitários em “Gestão Imobiliária” e os padrões de excelência introduzidos por eles são reconhecidos internacionalmente. 

Por exemplo, o “International Valuation Standards”, à qual o Brasil é signatário, baseou-se principalmente nos padrões de avaliação imobiliária estabelecidos no indispensável e fundamental manual de avaliações “Red Book” da RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, da qual sou membro. 

Tive o privilégio de ser um dos tradutores voluntários do Red Book para o português e de fundar o capítulo brasileiro da RICS. A Universidade College of Estate Management, onde me formei, foi fundada em 1919 pela própria RICS. 

No entanto, nos Estados Unidos, os britânicos não conseguiram estabelecer uma presença dominante. Com o crescimento da economia americana, imobiliárias americanas também se tornaram poderosas, mas com foco no imenso mercado interno.

Somente nos anos 90, os britânicos e os americanos perceberam que a combinação do poder econômico de um com a presença internacional do outro trariam vantagens mútuas. E foi assim que começaram as fusões.

Antecipando esse movimento e buscando uma posição de barganha melhor frente aos americanos, algumas empresas britânicas expandiram dentro do próprio Reino Unido e no resto do mundo. Elas agregaram serviços como o Gerenciamento de Facilities e Condomínios. 

Por exemplo: Em 1993, a empresa Debenham Tewson & Chinnocks adquiriu a Bernard Thorpe (onde, ainda jovem, trabalhei nas áreas de administração de condomínios e avaliações), e fez acordos com a francesa Jean Thouard e a alemã Zadelhoff, resultando na sigla DTZ – Debenham Thouard Zadelhoff. 

Por alguns anos, a DTZ tornou-se a maior empresa global de serviços imobiliários, que incluía a forte empresa asiática CY Leung. Porém, enfrentou problemas financeiros, e após passar pela mão da australiana UGL, que já tinha presença nos EUA (e que adotou a marca mais conhecida da DTZ), foi adquirida em 2015 pela Cushman & Wakefield, outro nome bem conhecido no Brasil. A C&W já havia dado passos próprios de expansão nos anos 90, com a aquisição da britânica Healey & Baker.

A CBRE atual foi formada em 1997, quando a poderosa imobiliária americana CB Commercial adquiriu o braço internacional da Richard Ellis. O braço britânico veio depois, após passar pela mão de um grupo de investimentos.

Testemunhando a história da consultoria imobiliária no Brasil

E quanto ao Brasil? 

A Richard Ellis chegou ao Brasil em 1979, sob o comando de Anthony McVeigh, membro da RICS.  Só que, antes dele, veio Brian Busson, mencionado no Financial Times de 1976 pelo trabalho realizado à frente da Mackenzie Hill no Brasil. 

A Mackenzie Hill era uma incorporadora britânica que lançou, em especial, dois prédios de escritórios no Rio de Janeiro (Flamengo e Botafogo), além de o reconhecido edifício na ponte Eusébio Matoso, onde fica o Itaú Unibanco. Trata-se do primeiro edifício realmente “corporativo” fora do centro de São Paulo por conta do tamanho da laje. 

Após a morte do dono, Charles Mackenzie Hill, Brian Busson adquiriu a marca no Brasil, focou o trabalho em consultoria, e suas placas eram vistas em muitos edifícios de escritórios.  

Foi Anthony McVeigh quem introduziu o conceito de “Área Útil” [Leia artigo: Qual a diferença entre Área BOMA e Área Privativa? Que impacto pode causar no valor da locação?] no Brasil, que media, de forma mais clara, o real aproveitamento de espaço para um locatário. Curiosamente, a própria CBRE trouxe, recentemente, o conceito americano da área BOMA.

A Richard Ellis em conjunto com a empresa americana Trammel Crow, impulsionou o desenvolvimento da Chácara Santo Antônio em São Paulo, com o que era chamado de “SPOP – São Paulo Office Park”, um nome que se perdeu com o tempo. Edifícios como os ocupados atualmente pela Accenture (“SPOP-IX”), Profarma (“SPOP-X”) e Teleperformance (“SPOP-II”) fizeram parte desse pequeno boom que trouxe empresas para a zona sul de São Paulo. Isso antecipou o desenvolvimento da Berrini. A Richard Ellis também foi responsável por colocar no mapa os primeiros edifícios do Birmann.

Habilidades que se destacam

Outro membro da RICS que veio ao Brasil nos anos 80 foi Raymond Smith, na minha opinião o avaliador e profissional imobiliário mais completo do Brasil. Sou suspeito, já que ele foi meu mentor. 

Sua expertise se estende por diversos tipos de propriedades, desde postos de gasolina até shopping centers, resorts e fazendas. Essa ampla habilidade é resultado dos requisitos para se associar à RICS. Não à toa exigem dois anos de experiência monitorada em diversas áreas imobiliárias (após a formação universitária acreditada), sendo pelo menos seis meses na área de avaliações. O princípio é que, aqueles que não compreendem de onde surge valor de imóveis, não entenderão o mercado imobiliário.  

Esses profissionais britânicos introduziram conceitos e padrões que não existiam no mercado imobiliário paulistano e brasileiro, influência que perdura até hoje. O legado deixado por nossos mentores se reflete na abordagem mais aprofundada e consultiva adotada até pela Ocupantes.

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