Quem não está muito familiarizado com os termos do mercado imobiliário corporativo pode, ao se deparar com definições do tipo área locável, área BOMA, área privativa e área útil, ter dúvidas e se perguntar: Qual a diferença entre elas? Elas podem gerar algum impacto no valor da locação do imóvel?
Neste breve artigo, iremos explicar a diferença entre essas áreas e qual impacto real podem causar no valor da locação. No segmento comercial, entender esses conceitos é de extrema importância, já que as negociações dos aluguéis no Brasil são sempre realizadas em reais por m².
Além disso, o projeto arquitetônico elaborado para cada empresa precisa de um tamanho definido na hora da busca pelos imóveis.
Área útil
Á área útil é definida como a soma da área de carpete (áreas onde normalmente são instaladas estações de trabalho e salas de reunião), áreas molhadas (aquelas de banheiro, copas e depósitos), e hall de elevadores e recepção predial – se estes forem de uso exclusivo do ocupante.
Basicamente, a área útil é a área que se faz o projeto de interior ou test-fits, ou seja, são aquelas que podem ser ocupadas por pessoas. Espaços onde se encontram colunas e tubulações não podem ser ocupadas, portanto, não são computadas como área útil. A exemplo disso, a área abaixo pintada de amarelo não pode ser computada como área útil:
Área privativa
A área privativa é toda área de uso exclusivo do ocupante. Nesse sentido, além da área útil descrita acima, também se inclui as áreas de shafts de tubulação para cabos elétricos, voz e dados e rede hidráulica, salas de máquinas de ar condicionado, além da área ocupada por colunas e espessura das paredes.
Há edifícios onde banheiros, shafts e salas de máquinas de ar condicionado ficam na área comum e não são computadas como área privativa.
A exemplo disso, a área abaixo pintada de amarelo não pode ser computada como área privativa:
Área BOMA
Já a área BOMA (Building Owners and Managers Association) contempla, além da área privativa descrita acima, uma proporção da área do hall dos elevadores (mesmo compartilhando com outros ocupantes do edifício), adiciona-se área de projeção das escadarias e áreas comuns cobertas (recepção do prédio, jardins cobertos, auditórios, fumódromos etc).
Essa proporção é computada de acordo com o número de conjuntos e andares do edifício ocupado. Portanto, em um edifício onde existe recepção e auditório grande e com bastante áreas comuns, a eficiência da área útil será menor do que em edifícios onde há uma recepção menor sem auditório.
A ideia que se tem nesse tipo de medição é a inclusão dessas áreas comuns na extensão como sendo do espaço privativo. E por causa disso, os prédios mais modernos têm investido na melhoria das áreas comuns, para que os ocupantes tenham opções para descansar e relaxar.
Área locável
E, por último, mas não menos importante, existe a área locável. Esta é justamente a área em que o proprietário cobra o aluguel. A área locável, na maioria das vezes, é sobre a área BOMA ou sobre a área privativa; dificilmente será sobre a área útil.
Especificamente na cidade de São Paulo até o ano de 2002, grande parte das locações eram cobradas sobre a área privativa e pouco se falava sobre a área BOMA.
Desde então, os novos edifícios construídos tiveram mais investimento nas áreas comuns. Com isso, proprietários optaram por cobrar o aluguel sobre a área BOMA. Hoje em dia quase todos os edifícios Corporate Classe A e A+ fazem a cobrança dos aluguéis sobre a área BOMA.
No processo de busca de um escritório, é de extrema importância saber a eficiência da área útil de cada opção. Isso será necessário para se ter uma comparação mais justa em relação ao tamanho real da área de escritório e do valor do aluguel.
Algumas vezes, mesmo pagando um aluguel por m² mais caro em uma locação sobre a área privativa, ele pode ser mais acessível no pacote no final do mês. Vide no gráfico abaixo um exemplo:
Essa diferença pode ter um impacto de aproximadamente 7% no valor mensal da locação. Esse comparativo normalmente não é feito pelas consultorias imobiliárias tradicionais, pois representam o proprietário.
A Ocupantes é a única empresa de consultoria imobiliária no Brasil que representa somente o usuário final. Desta maneira, podemos mostrar abertamente os reais prós e contra de cada edifício selecionado pelo cliente, sem conflito de interesses.
Douglas Faioli | Diretor Imobiliário
Diretor de Serviços Imobiliários Corporativos na Ocupantes, atende clientes de diversos segmentos, auxiliando nos processos de desmobilização, expansão, relocalização e renovação de ativos. Experiência com empresas nacionais e multinacionais.
Morou 10 anos na Inglaterra e trabalhou como Intérprete de Inglês/Português. Formado em Inglês pelo Colégio de North Devon na Inglaterra e em Real Estate pela Laureate International University.
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