Chegadas e partidas. O refrão de uma música antiga afirmava que “chegar e partir são dois lados da mesma moeda”. Essa sentença, talvez, se aplique para quem está viajando. Para o mundo corporativo, entretanto, não é bem assim.
As empresas mudam de região, endereço ou prédio por diferentes razões. Crescimento de suas operações, fusões, aquisições, reduções, dentre outras.
Nesse movimento há diferentes expectativas, positivas ou não. Um dos locadores terá o imóvel desocupado — significando despesa no lugar de receita; o segundo locador terá a boa notícia de uma nova locação.
Já o locatário, por sua vez, estará focado na mudança para o novo escritório, certamente com a expectativa de um novo espaço, planejado especialmente para atender seu plano de ocupação.
Esse momento da rescisão do contrato e consequente devolução do espaço, usualmente traz consigo uma grande tensão.
Para a empresa locatária ocorre em razão do custo e prazo para devolver o imóvel nas condições acordadas. Em geral, na condição original de entrega, sem as instalações modificadas quando da ocupação do imóvel. Nesse sentido, a recomposição do espaço físico é bastante desafiadora, pois algumas adaptações são especialmente complexas.
Quanto ao locador, além de ter seu imóvel desocupado, precisa assegurar que todas as obrigações contratuais foram cumpridas pelo inquilino antes do encerramento dessa relação comercial. Vale observar que, após concordar com a devolução do imóvel, as partes estão desobrigadas em relação ao contrato finalizado.
Por muitos anos testemunhamos, com certa perplexidade, instalações de primeira linha sendo totalmente destruídas a um custo considerável para os locatários que migravam para novos escritórios.
Esse fato era decorrente da exigência — expressa no contrato — da devolução nas “condições originais”.
Paradoxalmente, empreendimentos muito rigorosos na construção dos espaços, com uma série de exigências visando alinhamento às certificações que preconizam a preservação do meio ambiente, não tinham escrúpulos em destruir instalações que poderiam ser reaproveitadas por um eventual novo locatário. Com isso, gerava-se duplo custo e duplo impacto para natureza, na remoção das benfeitorias e subsequente nova construção pelo novo inquilino.
Expectativas de locadores e locatários
Na experiência de anos que acumulo na Ocupantes, devo ressaltar que sempre tivemos sucesso em muitos projetos que contemplaram novos locatários para espaços comerciais prontos.
Isso se materializou na redução de custos, tanto para o novo locatário quanto para a empresa que estava se mudando. Com isso, em diversos negócios zeramos custos de devolução do espaço nas condições originais, diminuindo muito o CAPEX de instalação.
Contudo, sempre foram projetos bastante desafiadores que exigiram grande dedicação da equipe encarregada de cada projeto.
O sucesso dessa negociação dependia de encontrar uma operação que pudesse funcionar com o mínimo de intervenção no imóvel que seria devolvido; era, portanto, uma corrida contra o tempo, pois do ponto de vista do locador, era imprescindível a reposição do imóvel juntamente com a resolução do contrato.
Isso ocorreria uma vez que, a partir desse momento, o vínculo entre as partes tornava-se encerrado e cessadas as obrigações mútuas.
O mercado observou no período pós-pandemia, e com o fim do trabalho remoto, um divisor de águas. Se, anteriormente, a regra na devolução era totalmente inflexível — devolução nas condições originais — atualmente há certa preferência por parte dos locatários por espaços prontos, a fim de diminuir os custos de instalação.
Isso torna um escritório entregue em boas condições um diferencial que pode acelerar uma nova locação.
Chegadas e Partidas: novos tempos, novas tendências
Atualmente, boas instalações têm sido um atrativo para novos locatários. Com esse movimento, os locadores têm revisto o conceito “devolução nas condições originais de entrega” que, usualmente, ainda consta nos contratos de locação. E assim recebido os espaços prontos.
Há ainda locadores que têm apontado uma nova tendência, investido especulativamente para entregar espaços prontos a fim de atrair novos locatários, ou ainda financiando as obras de instalação de novos escritórios.
Nesse cenário de mudanças e oportunidades, observamos que o mercado corporativo de escritórios tem evoluído, flexibilizando as condições de devolução dos espaços, gerando dupla economia da demolição e reconstrução das instalações. Além disso, segue diminuindo o “estresse” da própria natureza, que no fim fornece a matéria-prima utilizada.
Por fim, alguns proprietários e até mesmo empresas que desenvolvem os projetos de novos escritórios têm oferecido espaços prontos, diluindo o CAPEX ao longo do prazo do contrato de locação, atraindo novos locatários e tornando o mercado mais racional e funcional.
