Embora a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) lhes assegure tal direito, na prática, poucos são os locatários que o exercem. Extremamente cuidadosos nas pesquisas e negociações que os conduzem a uma nova locação, muitos acabam abandonando o contrato à simples correção monetária, sem retornar ao mercado para saber se, após trinta e seis meses, o valor corrigido está acima ou abaixo daquele praticado.
Se houvesse uma correlação mais estrita entre a formação de preços no mercado imobiliário corporativo e a inflação, genericamente medida pelo IGP-M ou IPCA (índices que corrigem anualmente os contratos), esse descuido não traria prejuízo aos locatários, mas não é o caso.
Para não contaminar a reflexão com circunstâncias extraordinárias, como a pandemia de Covid-19, voltemos a 2012: nesse ano, o valor de locação do metro quadrado em um edifício corporativo AAA específico localizado na região da Av. Paulista, área nobre da cidade de São Paulo, era de R$ 57,00. Em 2015, este valor saltou para R$ 125,00, caindo, em 2018, para R$ 89,00. Corrigidos pelo IGP-M, os R$ 57,00 de 2012 correspondem a R$ 68,43 em 2015 e a R$ 81,46 em 2018. Se você, locatário, fosse o titular desse contrato, firmado em 2012, certamente teria sido acionado por seu locador em 2015 para com ele discutir essa apreciação de mais de 100%. Agora, se você tivesse contratado esse espaço em 2015, a R$125,00/m², em 2018, seria de seu interesse convidar o locador à negociação e tentar realizar essa economia de quase 30% em seus custos de ocupação. Você, locatário, não deixaria passar essa oportunidade, certo? E se você soubesse que, naquele mesmo ano, em um edifício vizinho ao seu, recém-construído e também AAA, locações estavam sendo fechadas a R$ 75,00 e com tanto tempo de carência que os seus custos com uma eventual relocalização seriam nulos ou até negativos, mesmo levando em conta multa rescisória, o que você faria?
A pergunta mais importante talvez seja: como você, locatário, poderia saber disso tudo?
O que você precisa saber para negociar o seu contrato?
Resumidamente, as vacâncias, os preços pedidos e, sobretudo, os últimos valores transacionados no edifício que ocupa e em outros na mesma região. Mas como obter tais informações?
O locatário pode, por conta própria, recorrer aos grandes portais imobiliários. Contudo, se o fizer, logo perceberá as dificuldades e os limites de uma pesquisa assim conduzida. Faça um teste: entre em um desses sites e procure por “salas/conjuntos comerciais” e “lajes/andares corporativos” com “área de 1.000 m²”, digamos, em “Vila Olímpia, São Paulo”. Tal busca renderia, se feita hoje, mais de 615 resultados. Debruçando-se sobre eles, você descobrirá, primeiro, que vários desses imóveis, na verdade, não ficam exatamente na Vila Olímpia: os anunciantes são generosos com seus bens, flexibilizando mais ou menos sua localização para fazê-los aparecer no bairro vizinho, se a demanda por este for maior. Saber a localização exata dos imóveis anunciados, por incrível que pareça, pode ser um desafio: os proprietários e seus representantes, ou seja, os corretores, nem sempre divulgam o endereço completo (com numeração) e o nome dos edifícios onde estão, de maneira a forçar um contato, assim inevitável. Aliás, inevitável não só por isso: a maior parte desses anúncios é vago no que diz respeito às características do imóvel e, sobretudo, à infraestrutura e às comodidades oferecidas pelo condomínio que o abriga – preço e área é, em geral, tudo o que você encontra lá, além, claro, do telefone do anunciante… Se você quiser saber se há ar-condicionado central ou gerador de emergência no edifício, terá que ligar; para saber se o forro é modular, de drywall ou monolítico, você terá que ligar; para saber se o piso é elevado e qual é o tipo de sua elevação, você terá que ligar. Infelizmente, você terá de ligar, pois, quando estiver negociando a revisão de seu contrato com seu locador, ele, com razão, só aceitará comparar seu imóvel com outros igualmente bem-localizados em edifícios de mesma classe. Diante de tanto trabalho, a desorganização e a opacidade da oferta neste mercado surtirão em você, locatário, o efeito que estrategicamente estão destinadas a produzir, isto é, a contratação de um profissional ou empresa do ramo para que este realize a pesquisa necessária à negociação de sua revisão.
Quais cuidados se deve tomar ao contratar terceiros para auxiliá-lo na revisão de seu contrato?
A primeira coisa a se perguntar é se a empresa ou profissional tem acesso fácil às informações que você, locatário, teria tanta dificuldade em obter por si próprio. Nós, da Ocupantes, mantemos um banco de dados, atualizado regularmente, com todas as informações técnicas, vacâncias e condições comerciais de todos os edifícios corporativos das principais metrópoles brasileiras – o que lhe tomaria semanas a partir sites agregadores de oferta e ainda um bom tempo de nossos concorrentes, graças às ferramentas que desenvolvemos ao longo de quase 20 anos de atividade, custa-nos algumas poucas horas. Outras grandes empresas do ramo mantêm bancos de dados similares, contudo, o conhecimento de terceiros, nosso ou de nossos concorrentes, só auxiliará o locatário se for a ele transmitido de maneira isenta. A Ocupantes não é uma imobiliária tradicional: não comercializamos, seja por meio de venda ou de locação, espaços corporativos; somos uma consultoria imobiliária que se dedica exclusivamente à representação dos ocupantes, ou seja, dos usuários finais, das empresas locatárias, e é por isso que somos tão efetivos. Tais negociações devem dar-se de maneira cordata, mas não convém disfarçar o antagonismo entre as partes: o locador quer ganhar mais, o locatário quer pagar menos. Nós, da Ocupantes, por não representarmos proprietários, não nos furtamos à combatividade. A maior parte dos nossos concorrentes, por outro lado, pode muito bem sentar-se ao seu lado nessa mesa, mas noutras, se sentará ou já está sentado ao lado do locador, como representante dele. O locatário deve assim se perguntar se essa ambivalência não gera um conflito de interesses insuperável, que, por sua vez, enfraquece o compromisso de seu representante consigo, tornando-o mais um “intermediário” parcial, excessivamente conciliatório, quando o que ele, ou melhor, você, locatário, precisa é de um alguém que defenda exclusivamente os seus interesses.
Richard Pacey | Diretor Imobiliário
Está na Ocupantes desde 2007 e possui mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário corporativo. De 2001 até 2006 trabalhou para a consultoria imobiliária internacional Jones Lang LaSalle, na área de Representação de Locatários.
É formado em Marketing pela Universidade Anhembi Morumbi e nativo em inglês.
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